Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach dem Umsatzsteuergesetz (UStG) in der Regel (unecht) steuerbefreit. Das heißt, dass die Umsätze zwar steuerbefreit sind, gleichzeitig aber ein Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren. In diesem Fall unterliegen die Umsätze aus der Vermietung oder Verpachtung der Umsatzsteuer, wobei etwaige Vorsteuern abgezogen werden dürfen. Voraussetzung für die Option zur Steuerpflicht ist jedoch, dass der Leistungsempfänger (also der Mieter) das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Ob der Vermieter zur Steuerpflicht optieren kann, wird daher von der Verwendung des Mietgegenstandes durch den Mieter abhängig gemacht. Fraglich ist nun, ob die Option zur Steuerpflicht auch dann ausgeübt werden kann, wenn das Grundstück an einen Land- und Forstwirt vermietet wird, der seine Umsätze pauschal ermittelt. Bei einer pauschalen Ermittlung der Umsätze werden die Vorsteuerbeträge in gleicher Höhe festgesetzt, weswegen bei Land- und Forstwirten regelmäßig weder eine Umsatzsteuerzahllast noch eine Gutschrift entsteht. Erzielt ein Land- und Forstwirt Umsätze, für die die Pauschalierung nicht zur Anwendung gelangt, so sind etwaige anfallende Vorsteuern grundsätzlich abzugsfähig. Demzufolge sind auch pauschalierende Land- und Forstwirte dem Grunde nach zum Vorsteuerabzug berechtigt, lediglich die Höhe des Vorsteuerabzugs wird pauschal festgelegt. Dieser Umstand kann als Argument für die Option zur Steuerpflicht beim Vermieter vorgebracht werden.
Der deutsche Bundesfinanzhof (BFH) gelangt in einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 zum Ergebnis, dass ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung bei einer Vermietung (oder Verpachtung) eines Grundstücks an einen pauschalierenden Land- und Forstwirt nicht möglich ist. Land- und Forstwirte, die ihre Umsätze pauschal ermitteln, würden nämlich das gemietete oder gepachtete Grundstück für Umsätze verwenden, die vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind. Zwar hat die Rechtsprechung des deutschen Gerichtshofs für das österreichische Recht keine unmittelbare Wirkung. Dennoch ist die Entscheidung aufgrund der vergleichbaren Regelungen und der gemeinsamen europäischen Rechtsgrundlage (der Mehrwertsteuersystemrichtlinie) für die Beurteilung der Rechtslage in Österreich relevant. Das Ergebnis des BFH entspricht der Intention des österreichischen Gesetzgebers, wonach bei einer Vermietung an Unternehmer, die unecht steuerbefreite Umsätze bewirken, die Option zur Steuerpflicht nicht möglich sein soll. Diese Ausführungen lassen sich auch auf Land- und Forstwirte übertragen, die von der Pauschalierung Gebrauch machen. Sowohl Unternehmer mit unecht steuerbefreiten Umsätzen als auch pauschalierende Land- und Forstwirte steht kein (konkreter) Vorsteuerabzug für die bezogene Leistung zu. Es sprechen daher insgesamt gute Gründe dafür, bei einer Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks an einen pauschalierenden Land- und Forstwirt die Möglichkeit, zur Steuerpflicht zu optieren, zu verneinen.
Stand: 05. Juli 2021
